Die 66-Prozent-Grenze
In § 21 Abs. 2 EStG steht schwarz auf weiß, dass es bei einer verbilligten Vermietung genügt, wenn mindestens 66 % der ortsüblichen Miete als monatliche Miete vereinbart wird. In diesem Fall lässt das Finanzamt bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung noch 100 % der im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie angefallenen Werbungskosten zum Abzug zu.
Achtung: Neben der 66 %-Grenze nennt § 21 Abs. 2 EStG jedoch eine weitere Voraussetzung für den vollen Werbungskostenabzug. Die vermietete Immobilie muss zu Wohnzwecken verwendet werden.
Leider ein Stolperstein, den Gesellschafter-Geschäftsführer bei Vermietung von Büroräumen allzu gerne übersehen. Die fatale Folge: Das Finanzamt kürzt den Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Praxisbeispiel
Gesellschafter-Geschäftsführer Huber vermietet seiner GmbH Büroräume für 1.200 EUR im Monat. Fremdüblich wären 1.800 EUR. Die Aufwendungen für die vermietete Immobilie betragen inklusive Schuldzinsen und Abschreibung 30.000 EUR. Folge: Da die 66-%-Grenze bei Vermietung einer Immobilie zu Bürozwecken nicht greift, berechnet das Finanzamt die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung folgendermaßen:
Schritt 1: Die tatsächliche Miete entspricht nur 66,66 % der ortsüblichen Miete.
Schritt 2: Die Betriebsausgaben von 30.000 EUR werden deshalb nur zu 66,66 % anerkannt, also in Höhe von 19.998 EUR.
Schritt 3: Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung betragen also nur -5.598 EUR (Mieteinnahmen 14.400 EUR abzgl. 19.998 EUR Werbungskosten) und nicht wie von Herrn Huber in seiner Steuererklärung beantragt -15.600 EUR.
Achtung: Ist der GmbH-Gesellschafter zu 100% an der GmbH beteiligt, kommt es zu einer Betriebsaufspaltung.
