Grundsteuerreform 2022: Das müssen Unternehmer jetzt tun

Obwohl die Gemeinden im Rahmen der Grundsteuerreform erstmals ab dem 1. Januar 2025 die neu ermittelte Grundsteuer vom Immobilieneigentümern in Deutschland erheben, müssen Unternehmen mit Grundstücken im Betrieb oder Eigentümer privater Grundstücke schon heute aktiv werden. Im Jahr 2022 erwarten die Finanzämter die je Grundstücke eine Grundsteuererklärung. Hier die wichtigsten Informationen, was Unternehmer bezüglich der Grundsteuerreform aktuell wissen und tun müssen.

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Definition

Definition: Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer. Sie knüpft an in Deutschland gelegenen Grundbesitz an. Die Grundsteuer ist von Eigentümern von Grundbesitz (z. B. unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Büro und land- und forstwirtschaftliche Betriebe) viermal im Jahr an die Gemeinde zu zahlen. Die Grundsteuer ist die wichtigste Einnahmequelle der Gemeinden.

Auch Mieter von Grundstücken sind indirekt von der Grundsteuer betroffen. Denn Vermieter können die Grundsteuer im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter eines Grundstücks umlegen.

 

Hintergrund: Weshalb gibt es eine Grundsteuerreform?

Die Grundsteuerreform wurde notwendig, weil bei der Ermittlung der jährlichen Grundsteuer Einheitswerte für die betreffenden Grundstücke herangezogen wurden, die stark veraltet waren. Bei Grundstücken in den alten Bundesländern wurden letztmals zum 1. Januar 1935 aktualisiert. Bei Grundstücken in den neuen Bundesländern war der letzte Stichtag zur Feststellung des Einheitswerts der 1. Januar 1964. Und genau aus diesem Grund urteilte das Bundesverfassungsgericht, dass die Grundsteuerreform in ihrer aktuellen Fassung verfassungswidrig ist.

Info

Ungleichgewicht bei der Berechnung der Grundsteuer

Ein im Jahr 2020 in den neuen Bundesländern hergestelltes Gebäude wird nach der veralteten Rechtslage bei der Grundsteuer so bewertet, als sei es im Ausstattungszustand des Jahre 1964. Hier wird wohl eine zu geringe Grundsteuer fällig. Für Eigentümer eines älteren Grundstücks bleib die Abnutzung seit Jahrzehnten unberücksichtigt. Diese zahlen möglicherweise zu viel Grundsteuer.

Bereits 2019 hat der Gesetzgeber deshalb die Grundsteuerreform mit einem neuen Grundsteuergesetz gestartet. Dabei wurde festgelegt, dass die Grundsteuer auf den Stichtag 1. Januar 2022 neu ermittelt und erstmals ab 1. Januar 2025 erhoben wird. Die Grundsteuerwerte sollen alle sieben Jahre neu ermittelt werden.

Was ändert sich durch die Grundsteuerreform?

Es stellt sich natürlich die Frage, was sich durch die Grundsteuerreform ändern wird und speziell, ob künftig mehr Grundsteuer fällig werden wird. Was sich ändert ist die Form der Ermittlung: Statt des Einheitswerts wird für Grundstücke in Deutschland zum Stichtag 1. Januar 2022 ein Grundstückewert ermittelt. Wie das funktioniert, wird in einem Bundesmodell erläutert. Problem: Das Grundsteuergesetz in der Fassung der Grundsteuerreform enthält eine Öffnungsklausel. Das bedeutet, dass jedes Bundesland ein modifiziertes Modell zur Ermittlung der Grundsteuer anwenden darf.

In folgenden Bundesländern wird das Bundesmodell zur Ermittlung der Grundsteuer im Rahmen der Grundsteuerreform angewandt:

  • Berlin
  • Brandenburg
  • Bremen
  • Mecklenburg-Vorpommern
  • Nordrhein-Westfalen
  • Rheinland-Pfalz
  • Sachsen-Anhalt
  • Schleswig-Holstein sowie Thüringen.

In folgenden Bundesländern wird bei Ermittlung der Grundsteuer anders gerechnet:

  • Baden-Württemberg
  • Bayern
  • Hamburg
  • Hessen
  • Niedersachsen
  • Saarland und
  • Sachsen

Tipp

Grundsteuererklärung beim Finanzamt einreichen

Zur Ermittlung der ab 1.1.2025 fälligen Grundsteuer müssen Grundstückseigentümer eine Grundsteuererklärung beim Finanzamt einreichen. Wie das einzelne Bundesland bei der neuen Grundsteuer rechnet, finden Sie auf www.grundsteuerreform.de. Dort wird für jedes Bundesland ein Link für das jeweilige Online-Informationsportal angeboten.

Berechnung: Wie wird die Grundsteuer künftig berechnet?

Die Grundsteuer wird wie bisher auch, in einem dreistufigen Verfahren ermittelt. Folgende Formel ist dabei anzuwenden:

Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Grundsteuerhebesatz = Grundsteuer

Grundsteuerwert: Neu und kompliziert ist bei dieser Formel vor allem die Ermittlung des Grundsteuerwerts, der im Rahmen der Grundsteuerreform nun alle sieben Jahre überprüft und gegebenenfalls neu festgesetzt werden soll. Die gute Nachricht: Grundstückseigentümer müssen nicht selbst rechnen. Das Finanzamt ermittelt den Grundsteuerwert anhand der Angaben in der Grundsteuererklärung.

Grundsteuermesszahl: Bei der Grundsteuermesszahl handelt es um einen festgesetzten Promillesatz. Je nach Grundstücksart gelten nach dem Bundesmodell zur Grundsteuerreform folgende Grundsteuermesszahlen:

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Art der Bebauung
Art der BebauungGrundsteuermesszahl in Promille
Einfamilienhaus 0,31
Zweifamilienhaus 0,31
Mitwohngrundstück 0,31
Wohnungseigentum 0,31
Teileigentum 0,34
Gemischt genutzte Grundstücke 0,34
Sonstige bebaute Grundstücke 0,34
Unbebaute Grundstücke 0,34

Achtung

Steuermesszahlen in Saarland und Sachsen beachten

Im Saarland und in Sachsen kommt zwar grundsätzlich des Bundesmodell zur Anwendung. Doch bei den Steuermesszahlen weichen diese beiden Bundesländer ab.

Info

Grundstückseigentümer mit Einfamilienhaus

Beispiel: Ein Grundstückseigentümer gibt für ein privates Einfamilienhaus in Deutschland eine Grundsteuererklärung ab. Das Finanzamt ermittelt anhand der Angaben einen Grundsteuerwert von 400.000 Euro.

Das Finanzamt hat im ersten Schritt für ein Einfamilienhaus einen Grundstückswert von 400.000 Euro ermittelt. Die Grundsteuermesszahl beträgt 0,31 Promille. Das Finanzamt erstellt einen Steuerbescheid zum Grundsteuermessbetrag in Höhe von 124 Euro (400.000 Euro x 0,31 Promille). Diesen Grundsteuermessbescheid schickt das Finanzamt dem Grundstückseigentümer und der für die Erhebung der Grundsteuer zuständigen Gemeinde zu.

Das Finanzamt hat in einem Steuerbescheid einen Grundsteuermessbetrag von 124 Euro für ein Einfamilienhaus festgesetzt. Der Hebesatz der Gemeinde in Kategorie B beträgt 600. Folge: Die Grundsteuer beträgt 744 Euro (Grundsteuermesszahl 124 x 600%). Die Gemeinde schickt einen Grundsteuerbescheid und erhebt die Grundsteuer.

Hebesatz: Der Hebesatz wird von jedem Bundesland individuell festgesetzt. Der Hebesatz wird im Rahmen der Grundsteuerreform grundsätzlich in folgende drei Kategorien unterteilt:

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Grundsteuer A
Grundsteuer A Die Grundsteuer A betrifft Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft
Grundsteuer B Bei der Grundsteuer B werden alle anderen bebauten und unbebauten Grundstücke
Neu im Rahmen der Grundsteuerreform: Grundsteuer C In die neue Grundsteuer C werden Hebesätze zur Grundsteuer für unbebaute, aber baureife Grundstücke festgelegt. Die Hebesätze dieser Kategorie dürfen am höchsten ausfallen.

Prognose: Wird die Grundsteuer künftig höher oder niedriger ausfallen?

In der Gesetzesbegründung zur Grundsteuerreform und in verschiedenen Informationsquellen des Bundesfinanzministeriums finden sich eher kryptische Aussagen darüber, ob Eigentümer oder bei Umlage der Grundsteuer Mieter von Grundstücken künftig mit einer höheren Grundsteuerbelastung rechnen müssen. Das Grundsteueraufkommen für die Gemeinden soll sich durch die Grundsteuerreform der Höhe nach nicht ändern. Und trotzdem wird es Gewinner und Verlierer geben. Die einen werden (deutlich) mehr Grundsteuer zahlen müssen und wiederum andere Immobilieneigentümer – insbesondere solche mit alten Gebäuden – dürften entlastet werden.

Wen betrifft die Grundsteuerreform?

Die Grundsteuerreform betrifft vor allem Eigentümer von Grundstücken in Deutschland. Für jedes Grundstück muss eine eigene Ermittlung des Grundsteuerwerts vorgenommen werden. Sind mehrere Personen Eigentümer eines Grundstücks, fordert das Finanzamt nur einen dieser Grundstückseigentümer zur Abgabe einer Grundsteuererklärung auf. Indirekt betrifft die neue Grundsteuer ab 2025 aber auch Mieter, denn der Vermieter kann die Grundsteuer im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen.

Tipp

Stichtag für Grundsteuererklärung entscheidend

Die Grundsteuer in der Fassung der Grundsteuerreform soll erstmals auf den Stichtag 1. Januar 2022 erfolgen. Das bedeutet: Nur wer am 1.1.2022 Eigentümer einer Immobilie war, muss eine Grundsteuererklärung beim Finanzamt einreichen.  Daran ändert sich auch nichts, sollte ein Grundstück nach dem 1. Januar 2022 den Eigentümer gewechselt haben.

Fristen beachten: Das müssen Eigentümer jetzt tun

Eigentümer von Immobilien, egal ob privat, betrieblich oder land- und forstwirtschaftlich, die am Stichtag 1.1.2022 Eigentümer waren, müssen im Zeitraum zwischen dem 1. Juli 2022 und dem 31. Oktober 2022 beim Finanzamt eine Grundsteuererklärung einreichen. Grundsätzlich soll die Grundsteuererklärung in elektronischer Form ans Finanzamt übermittelt werden. Dazu können Eigentümer Ihre ELSTER-Registrierung nutzen.

Welche Angaben gemacht werden müssen, geben die Erklärungsvordrucke der jeweiligen Bundesländer vor. Welche Angaben zu machen sind, hängt davon ab, ob sich ein Bundesland dem Bundesmodell zur Grundsteuerreform angeschlossen hat oder ein eigenes bzw. modifiziertes Modell anwendet. Welche Angaben erforderlich sind und wie Immobilieneigentümer an die geforderten Daten kommen, erfährt man unter www.grundsteuerreform.de nach Aufruf des Bundeslands, in der sich das Grundstück befindet.

Keine Belegpflicht bei der Grundsteuererklärung

Der Grundsteuererklärung müssen keine Belege beigefügt werden. Sollte sich ein Grundstückseigentümer dennoch dafür entscheiden, Unterlagen beim Finanzamt zur Grundsteuer einzureichen, sollten das nur Kopien sein. Hintergrund: Das Finanzamt wird solche Unterlagen einscannen und die Unterlagen danach vernichten. Also Originale niemals aus der Hand geben.

Tipp

Erforderliche Daten vollständig abgeben

Eigentümer sollten darauf achten, alle geforderten Daten in der Grundsteuererklärung anzugeben, Denn nur so ist das Finanzamt ohne Rückfragen in der Lage, den Grundstückswert im Rahmen der Ermittlung der Grundsteuer neu zu berechnen.

Besonderheiten für Grundstücke oder Immobilien von Unternehmen

Die einzige Besonderheit für Immobilien, die sich im Eigentum von Unternehmen befinden, ist die Ermittlung des Grundsteuerwerts zum 1.1.2022. Wird der Grundsteuerwert für privat genutzte Immobilien nach dem Ertragswertverfahren ermittelt, gilt bei Nichtwohngrundstücken das so genannte Sachwertverfahren. Zu den Nichtwohngrundstücken zählen

  • gemischt genutzte Grundstücke
  • Geschäftsgrundstücke
  • Teileigentum und
  • sonstige bebaute Grundstücke.

Aber auch hier gleich wieder Entwarnung: Den Grundstückswert ermittelt das Finanzamt aus den Angaben der Grundsteuererklärung. Unternehmer müssen hier also keine komplizierten Berechnungen anstellen.

Besonderheiten für private Grundstückseigentümer

Für Grundstückseigentümer privater Immobilien, die sich in Bundesländern befinden, die das Bundesmodell zur Grundsteuerreform anwenden, soll es eine vereinfachte Form der elektronischen Übermittlung geben. Sie müssen ihre Grundsteuererklärung nicht per ELSTER übermitteln, sondern nach wenigen Angaben direkt über eine spezielle Online-Seite.

Informationen finden private Immobilieneigentümer unter https://www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de/. Die Funktionen werden im Juli 2022 freigeschalten.

Tipp

Grundsteuererklärung selbst oder vom Steuerberater machen lassen?

Die Grundsteuererklärung kann ein Privatmann oder ein Unternehmer mit betrieblichen Grundstücken selbst erledigen. Hat er keine Zeit, sich mit dem Thema Grundsteuererklärung zu beschäftigen, kann er auch einen Steuerberater mit dem Ausfüllen der Grundsteuererklärung beauftragen. Der Gang zum Lohnsteuerhilfeverein wegen der Grundsteuererklärung ist leider umsonst. Lohnsteuerhilfevereine dürfen beim Ausfüllen der Formulare zur Grundsteuererklärung nicht helfen.

Muss die Feststellungserklärung zwingend elektronisch erfolgen oder kann man die Angaben auch in Papierform machen?

Grundsätzlich erwartet das Finanzamt die Grundsteuererklärung in elektronischer Form – in der Regel per ELSTER. Doch verfügt ein Immobilieneigentümer nicht über einen PC oder einen Internetanschluss und möchte auch keinen Steuerberater beauftragen, kann er sich vom Finanzamt von der elektronischen Übermittlung befreien lassen (§ 150 Abs. 8 EStG). Dazu muss er aber einen schriftlichen Antrag beim Finanzamt stellen.

Info

Hilfe durch Verwandte bei der Grundsteuererklärung

Normalerweise ist es verboten, dass sich Verwandte gegenseitig bei steuerlichen Angelegenheiten helfen. Im Rahmen der Grundsteuerreform gibt es jedoch eine Ausnahme. Verfügen die Eltern nicht über einen PC oder Internetanschluss und haben auch keinen Steuerberater, darf die Grundsteuererklärung für die Eltern ausnahmsweise über den ELSTER-Zugang des Kindes erfolgen (siehe FAQ des BMF zur Grundsteuerreform).

Was passiert, wenn man die Erklärungsfristen nicht einhält oder (versehentlich) falsche Angaben macht?

Wie bereits erwähnt, erwarten die Finanzämter zwischen dem 1. Juli 2022 und dem 31. Oktober 2022 die Abgabe einer Grundsteuererklärung, wenn am 1.1.2022 das Eigentum an einer in Deutschland gelegenen Immobilie besteht. Eine automatische Fristverlängerung wie zur Abgabe der Einkommensteuererklärung ist – Stand heute – nicht geplant. Wer also seine Grundsteuererklärung zu spät ans Finanzamt übermittelt, muss mit einer Strafe in Form eines Verspätungszuschlags rechnen.

Verhaltensknigge für Eigentümer von Grundstücken

Weicht die vom Finanzamt ermittelte Grundsteuer deutlich nach oben von der bisherigen Grundsteuer ab, kann das natürlich im Rahmen der Grundsteuerreform richtig sein, muss es aber nicht. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, bei größeren Abweichungen Einspruch gegen der Grundsteuermessbescheid des Finanzamts einzulegen und gegebenenfalls einen Steuerberater damit zu beauftragen, die Ermittlung des neuen Grundsteuermessbetrags zu überprüfen.

Gibt es Informationsangebote der Länder?

Informationen finden Eigentümer von Immobilien, die eine Grundsteuererklärung beim Finanzamt einreichen müssen, in den FAQ zur Grundsteuerreform des Bundesfinanzministeriums.

Einzelinformationen zum Bundesmodell und zum jeweiligen Modell der Grundsteuerreform der einzelnen Bundesländer finden sich unter www.grundsteuerreform.de. Informationen zu den einzelnen Bundesländern finden sich in den folgenden Online-Portalen: