Gebäude

Die steuerrechtliche Einordnung von Gebäuden richtet sich nach ihrer Nutzung und ihrer strukturellen Abgrenzung. Dabei wird unterschieden, ob es sich um eine Gebäudeeinheit, selbstständige oder unselbstständige Gebäudeteile handelt. 

Ein Bauwerk, das als Gesamtheit genutzt wird, stellt ein einheitliches Wirtschaftsgut dar. Dabei sind der Nutzungs- und Funktionszusammenhang entscheidend. Dieser bestimmt, welche einzelnen Teile zu einer Gebäudeeinheit gehören. 

• Unselbstständige Gebäudeteile: Das sind baulich integrierte Bestandteile wie Heizungen, Aufzüge oder Sanitäranlagen, die fest im Gebäude eingebaut sind.
• Außenanlagen: Gärten, Höfe und freistehende Mauern zählen nicht zur Gebäudeeinheit und sind eigenständige Wirtschaftsgüter.

Selbstständige Gebäudeteile werden separat behandelt, wenn sie eigenständig nutzbar sind und einem spezifischen Zweck dienen, z. B. als Büroräume. Solche Gebäudeteile werden in drei Kategorien eingeteilt: 

1. Selbstständige bewegliche Wirtschaftsgüter: Hierunter fallen bewegliche Gegenstände gemäß § 90 BGB, die nicht fest mit dem Gebäude verbunden sind.
2. Sonstige unbewegliche Wirtschaftsgüter: Dies sind Einbauten oder spezielle Einrichtungen, die zwar fest verbunden, aber unabhängig nutzbar sind, z. B. Mietereinbauten.
3. Gebäude: Teile eines Gebäudes, die aufgrund ihrer Nutzung eigenständig abgerechnet werden können.

Ein unselbstständiger Gebäudeteil kann nicht ohne den Gesamtzusammenhang betrachtet werden. Der Nutzungs- und Funktionszusammenhang entscheidet, ob ein Teil selbstständig oder unselbstständig ist. 

• Beispiel im Privatvermögen: Umzäunungen oder Garagen eines Wohngebäudes sind unselbstständige Gebäudeteile. Die Herstellkosten dieser Teile werden den Gesamtherstellungskosten des Gebäudes zugerechnet. Eine separate Abschreibung ist nicht möglich.
• Beispiel im Betriebsvermögen: Hier können Umzäunungen als eigenständiges Wirtschaftsgut klassifiziert werden, für das eine separate AfA angesetzt wird.

Umbauten, Erweiterungen und Ausbauten werden nur dann als separate, selbstständige Gebäude abgeschrieben, wenn sie wirtschaftlich einem Neubau gleichkommen. In anderen Fällen sind sie den ursprünglichen Gebäudekosten hinzuzurechnen und einheitlich abzuschreiben.

Gebäude können unterschiedlich genutzt werden, was sich auf ihre steuerliche Behandlung auswirkt. Die wichtigsten Nutzungsarten sind die Selbstnutzung, Vermietung, gemischte Nutzung und Leerstand. 

Wird ein Gebäude ausschließlich für private Wohnzwecke genutzt, sind keine Einkünfte anzusetzen. Es entstehen keine fiktiven Mieteinnahmen und damit auch keine Möglichkeit, Werbungskosten oder Abschreibungen steuerlich geltend zu machen. Eine Ausnahme bilden Baudenkmäler und Gebäude in Sanierungsgebieten. Für diese kann unter bestimmten Voraussetzungen nach § 10f EStG ein Sonderausgabenabzug vorgenommen werden. 

Ein besonderes steuerliches Szenario entsteht, wenn ein betrieblich genutztes Grundstück mit einem zur Selbstnutzung bestimmten Wohngebäude bebaut wird. In diesem Fall liegt eine gewinnrealisierende Entnahme ins Privatvermögen vor.

Werden Gebäude betriebsbedingtgenutzt, gehören sie zum notwendigen oder gewillkürten Betriebsvermögen. Die Mieteinnahmen daraus zählen zu den gewerblichen Einkünften und unterliegen daher der Gewerbesteuer. Auch Einnahmen aus der Fremdnutzung einzelner Gebäudeteile, wie z. B. die Verwendung der Außenmauern als Reklamefläche, gelten als Betriebseinnahmen. 

Für Gebäude im Privatvermögen gelten die Vorschriften des § 21 EStG (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Entscheidend ist dabei die Absicht des Steuerpflichtigen, auf Dauer Überschüsse zu erzielen (Einkunfts- bzw. Gewinnerzielungsabsicht). Liegt diese nicht vor, wird die Tätigkeit als Liebhaberei eingestuft, und die Einnahmen sind steuerlich nicht relevant.

Bei gemischt genutzten Gebäuden, die teilweise privat, betrieblich und für fremde Wohnzwecke verwendet werden, ist jeder Gebäudeteil als eigenständiges Wirtschaftsgut zu betrachten. Das bedeutet, dass für jeden Teil eine separate Abschreibung erfolgt, und die Anschaffungs- oder Herstellungskosten entsprechend aufgeteilt werden müssen. 

Die Aufteilung erfolgt in der Regel nach dem Verhältnis der Nutzfläche der einzelnen Gebäudeteile. Unselbstständige Gebäudeteile, wie Treppenhäuser oder Heizungsanlagen, werden anteilig auf die jeweiligen selbstständigen Gebäudeeinheiten umgelegt. Die Nutzungsdauer bleibt für alle Gebäudeteile gleich, jedoch können unterschiedliche AfA-Sätze und -Methoden zur Anwendung kommen.

Aufwendungen für leerstehende Gebäude, die zuvor zur Vermietung bestimmt waren, können als Werbungskosten abgezogen werden. Voraussetzung ist, dass der Steuerpflichtige die Einkunftserzielungsabsicht weiterhin nachweisen kann. Solange er sich ernsthaft um eine erneute Vermietung bemüht, auch wenn das Objekt zum Verkauf angeboten wird, bleibt die Abziehbarkeit erhalten. 

Schwierigkeiten treten auf, wenn ein Steuerpflichtiger aufgrund baulicher oder rechtlicher Hürden ein Objekt nicht vermieten kann. In diesem Fall kann das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht verneinen. Ein besonders langanhaltender Leerstand, der aufgrund eines Überangebots am Immobilienmarkt entsteht und eine grundsätzliche Vermietung unwirtschaftlich erscheinen lässt, führt ebenfalls zum Wegfall der Einkunftserzielungsabsicht.

Anders verhält es sich bei leerstehenden ehemals selbstgenutzten Wohnungen. Hier muss der Steuerpflichtige klar darlegen, dass er eine Vermietungsabsicht hat und alternative Nutzungsmöglichkeiten, wie Verkauf, ausgeschlossen sind. Hat sich der Steuerpflichtige zum Zeitpunkt des Erwerbs noch nicht entschieden, ob er das Gebäude vermieten, selbst nutzen oder verkaufen will, spricht dies gegen die Annahme einer Einkunftserzielungsabsicht.

Zu den wichtigsten Nutzungsrechten an Grundstücken zählen Nießbrauch und das dingliche Wohnrecht. Der Nießbrauch berechtigt den Inhaber, das Gebäude oder Grundstück unter Ausschluss des Eigentümers zu nutzen und die damit verbundenen Erträge zu ziehen. Das dingliche Wohnrecht ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, einen Teil eines Gebäudes oder das gesamte Gebäude zu Wohnzwecken zu nutzen.

Diese dinglichen Nutzungsrechte sind von den sogenannten obligatorischen Nutzungsrechten abzugrenzen, zu denen Miete, Pacht und Leihe gehören. Während das Steuerrecht diese Unterscheidung nicht macht, werden dingliche und obligatorische Nutzungsrechte von der Finanzverwaltung weitgehend gleichgestellt.

Einem Nutzungsberechtigten werden die Einkünfte gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zugerechnet, wenn er die volle Besitz- und Verwaltungsbefugnis besitzt und das Grundstück tatsächlich in Besitz hat und verwaltet.

Der Begriff „Ausbau“ wird in § 17 WoBauG definiert und bedeutet die Schaffung von neuem Wohnraum durch bauliche Maßnahmen innerhalb eines bestehenden Gebäudes. Dies kann z. B. durch den Dachgeschossausbau oder die Umwandlung von Kellerräumen in Wohnräume erfolgen, die die bauordnungsrechtlichen Anforderungen für Aufenthaltsräume erfüllen. 

Ein Ausbau liegt auch vor, wenn Räume, die bisher anderen Zwecken dienten, durch wesentlichen Bauaufwand in Wohnraum umgewandelt werden. Dies betrifft z. B. die Umgestaltung von Lagerräumen oder gewerblich genutzten Räumen. Die Maßnahmen müssen den bestehenden Raum so verändern, dass er die Anforderungen an Wohnräume erfüllt.

Ein Umbau eines Gebäudes bedeutet die wesentliche Umgestaltung des bestehenden Bauwerks. Nicht jede bauliche Maßnahme zählt als Umbau, insbesondere dann nicht, wenn sie lediglich eine Instandsetzung darstellt. Entscheidend ist, dass der Wohnungsgrundriss oder die Bausubstanz durch tiefgreifende bauliche Änderungen umgestaltet werden. Maßnahmen, die lediglich zur Erhaltung oder Modernisierung dienen, sind keine Umbauten im steuerlichen Sinne. 

Die Aufwendungen im Rahmen eines Umbaus können verschiedenen Kategorien zugeordnet werden:

• Erhaltungsaufwendungen: Dienen der Instandhaltung des bestehenden Zustands und sind sofort abzugsfähig.
• Nachträgliche Herstellungskosten: Entstehen, wenn bestehende Bauteile grundlegend erneuert werden und den Standard erheblich verbessern.
• Herstellungskosten eines neuen Wirtschaftsguts: Liegen vor, wenn das Gebäude in seinem Wesen verändert wird und die neu eingefügten Teile die Gesamtsache prägen.

Diese Veränderung ist dann anzunehmen, wenn der Wert der neuen Bauteile den Wert der ursprünglichen Substanz übersteigt. Dabei bleiben typische Erhaltungsmaßnahmen unberücksichtigt. Aufwendungen wie die Erneuerung von Bodenbelägen, Fenstern, Türen oder die Modernisierung von Heizungen und Elektroinstallationen sowie die Neueindeckung des Daches zählen daher nicht zu den nachträglichen Herstellungskosten.

Eine Wohnflächenvergrößerung liegt vor, wenn durch bauliche Maßnahmen neuer Wohnraum geschaffen wird. Dies geschieht typischerweise durch Aufstocken des Gebäudes oder Anbauten. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Vergrößerung der Wohnfläche nur geringfügig ist, da jede Erweiterung als Herstellungskosten zu betrachten ist. 

Beispiel: Wird ein innenliegender Balkon teilweise überdacht und somit zusätzlicher umbauter Raum (z. B. ca. 7 m²) geschaffen, handelt es sich um nachträgliche Herstellungskosten des bestehenden Gebäudes.

Eine Erweiterung liegt auch vor, wenn durch bauliche Maßnahmen die Substanz des Gebäudes vermehrt wird, ohne dass dabei die Nutzfläche tatsächlich vergrößert wird. Solche Maßnahmen sind beispielsweise:

• Errichtung einer Außentreppe
• Einbau einer Alarmanlage
• Anbringung einer Sonnenmarkise
• Installation einer Treppe zum Spitzboden

Eine Aufstockung liegt vor, wenn das Gebäude um ein weiteres Stockwerk erweitert wird. Die dabei entstehenden Kosten können unterschiedlich behandelt werden, je nachdem, ob es sich um nachträgliche Herstellungskosten für das bereits bestehende Gebäude oder um Herstellungskosten eines neuen Wirtschaftsguts handelt. 

• Nachträgliche Herstellungskosten: Wenn das aufgestockte Geschoss in einem gemeinsamen Nutzungszusammenhang mit dem übrigen Gebäude steht, werden die Kosten als nachträgliche Herstellungsaufwendungen für das bestehende Wirtschaftsgut behandelt.
• Neues Wirtschaftsgut: Liegt dagegen ein getrennter Nutzungs- und Funktionszusammenhang vor, stellt die Aufstockung die Erstherstellung eines neuen selbstständigen Wirtschaftsguts dar, und die Kosten sind entsprechend zuzuordnen.

Ein Anbau ist eine Erweiterung, die zu einer Vergrößerung der Wohnfläche führt, auch wenn diese nur geringfügig ist. Steuerrechtlich werden bei Anbauten drei Fallgruppen unterschieden: 

1. Nachträgliche Herstellungskosten eines bestehenden Wirtschaftsguts: Dies liegt vor, wenn der Anbau den gleichen Zweck wie das bestehende Gebäude erfüllt und die beiden Gebäudeteile baulich und funktional so miteinander verbunden werden, dass sich lediglich die Wohnfläche vergrößert. Eine umfassende Umgestaltung der Altbausubstanz findet nicht statt.
2. Neues Wirtschaftsgut, das den Altbau mit einbezieht: Hier wird die ursprüngliche Substanz so stark umgestaltet, dass die neuen Bauteile das Gesamtbauwerk prägen. Dies kann etwa durch den Bau einer neuen Wohnung innerhalb des bestehenden Gebäudes geschehen. Die neuen Teile müssen dabei derart integriert sein, dass das entstandene Gesamtobjekt als eigenständige neue Wirtschaftseinheit anzusehen ist.
3. Selbstständiges Wirtschaftsgut: Ein Anbau stellt ein neues selbstständiges Wirtschaftsgut dar, wenn er unabhängig vom Hauptgebäude betrachtet werden kann. Maßgeblich sind die bautechnische Ausgestaltung und die eigenständige Standfestigkeit. Kriterien hierfür sind:
   • Eigene tragende Mauern
   • Eigene Fundamente

Ein Anbau, der keine eigene statische Standfestigkeit besitzt und somit vollständig auf dem Hauptgebäude aufbaut, gilt nicht als eigenständiges Wirtschaftsgut. Es ist hierbei unerheblich, welche Baukosten entstehen würden, um den Anbau bei einer hypothetischen Trennung eigenständig standfest zu machen.

Besonderheit: Trotz baulicher Verbindung mit dem Altbau kann ein Anbau als selbstständiges Wirtschaftsgut eingestuft werden, wenn er in einem abweichenden Nutzungszusammenhang steht oder für ihn ein gesondertes Wohn- oder Teileigentum besteht.

Die Anschaffungs- und Herstellungskosten von Gebäuden oder Gebäudeteilen, die als selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter betrachtet werden, sowie von Eigentumswohnungen können nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG als Werbungskosten abgeschrieben werden, wenn das Gebäude zur Erzielung von Einkünften genutzt wird. 

Bei einem Gebäude, das aus mehreren selbstständigen Wirtschaftsgütern besteht und für verschiedene Einkunftsarten genutzt wird, müssen die Abschreibungen und alle weiteren Kosten den jeweiligen Einkunftsarten zugeordnet werden. Dabei ist zu beachten, dass die Anschaffungskosten des Grund und Bodens nicht abgeschrieben werden können. Bei bebauten Grundstücken muss der Kaufpreis daher auf Gebäude und Grund aufgeteilt werden. Diese Aufteilung erfolgt in der Regel nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte. Wurde eine Aufteilung im Kaufvertrag festgehalten, wird diese nur dann anerkannt, wenn sie keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und nicht zum Schein getroffen wurde.

Für Gebäude, die nach dem 31.12.2005 erworben oder deren Bauantrag nach diesem Datum gestellt wurde, kann ausschließlich die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG genutzt werden. Diese Regelung betrifft sowohl Vermietungsobjekte als auch Gebäude, die zur Einkunftserzielung im Rahmen von Vermietung und Verpachtung dienen.

Errichtet ein Bauherr ein Gebäude auf einem fremden Grundstück, und zwar im eigenen Namen und auf eigene Rechnung, ist der Grundstückseigentümer in der Regel der zivilrechtliche und gleichzeitig der wirtschaftliche Eigentümer des Gebäudes. Dies gilt, wenn die Errichtung sowohl dem Interesse des Bauenden als auch dem des Eigentümers dient und der Wert des Gebäudes innerhalb der vereinbarten Nutzungszeit nicht vollständig aufgebraucht wird. Zudem müssen nach Ablauf der Nutzungszeit die rechtlichen Verhältnisse neu geregelt werden können. 

Der Bauende ist jedoch wirtschaftlicher Eigentümer, wenn ihm Substanz und Ertrag des Gebäudes für die gesamte voraussichtliche Nutzungsdauer zustehen. Dies ist der Fall, wenn das Gebäude nach Ablauf der Nutzungsdauer entweder wirtschaftlich verbraucht ist oder, falls die voraussichtliche Nutzungsdauer des Gebäudes die Dauer der Nutzungsbefugnis überschreitet, der Bauende bei Beendigung der Nutzungszeit einen Anspruch auf den vollen Verkehrswert des Gebäudes gegen den Grundstückseigentümer geltend machen kann.

Das Erbbaurecht verschafft dem Berechtigten ein vererbliches und veräußerliches dingliches Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu errichten. Der Erbbauzins, den der Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer zahlt, stellt beim Eigentümer Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dar. 

Vermietet der Erbbauberechtigte das in Ausübung des Erbbaurechts errichtete Gebäude, kann er den gezahlten Erbbauzins als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen. Die Abschreibungsberechtigung (AfA) für ein solches Gebäude liegt während der gesamten Dauer des Erbbaurechts beimErbbauberechtigten und nicht beim Grundstückseigentümer.

Gebäude im Betriebsvermögen unterliegen speziellen steuerlichen Regelungen. Dabei wird zwischen der Aktivierung, Betriebsvorrichtungen, der Entnahme und der Einlage von Gebäuden in das Betriebsvermögen unterschieden. 

Gebäude im Betriebsvermögen zählen zu den abnutzbaren Wirtschaftsgütern und werden in der Regel als Anlagevermögen ausgewiesen. Sie werden bilanzsteuerlich vom Grund und Boden sowie von Außenanlagen getrennt betrachtet. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder der dauernd niedrigere Teilwert des Gebäudes werden separat ausgewiesen. 

Rechtlich gesehen sind Grund und Boden und das darauf errichtete Gebäude zwei verschiedene Wirtschaftsgüter, die jedoch einheitlich dem Betriebs- oder Privatvermögen zugeordnet werden müssen, wenn sie im Eigentum desselben Steuerpflichtigen stehen. Dies ist in der Regel erforderlich, da Gebäude und Grundstück meist gemeinsam für betriebliche oder private Zwecke genutzt werden.

Grundstücke und Grundstücksteile, die ausschließlich für eigenbetriebliche Zwecke genutzt werden, zählen grundsätzlich zum notwendigen Betriebsvermögen. Grundstücksteile von untergeordneter Bedeutung müssen jedoch nicht zwingend als Betriebsvermögen behandelt werden. Grundstücke, die an Dritte zu Wohn- oder gewerblichen Zwecken vermietet sind, können als gewillkürtes Betriebsvermögen behandelt werden.

Ein Gebäude ist, sofern es zum Betriebsvermögen gehört, gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1, 1a EStG mit den gesamten Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu aktivieren und nach § 7 Abs. 4, 5 oder 5a EStG über die Nutzungsdauer abzuschreiben.

Die Abgrenzung von Gebäuden zu Betriebsvorrichtungen ist wichtig, da Betriebsvorrichtungen als bewegliche Wirtschaftsgüter betrachtet werden und deshalb anderen Abschreibungsmöglichkeiten unterliegen. Sie können linear, degressiv oder leistungsmäßig abgeschrieben werden. 

Ob ein Bauwerk als Gebäude oder Betriebsvorrichtung zu qualifizieren ist, entscheidet sich anhand der bauwerklichen Merkmale. Ein Gebäude dient in erster Linie als Schutz für Menschen oder Güter, während Betriebsvorrichtungen unmittelbar dem Betriebszweck dienen, z. B. als Produktions- oder Lagereinrichtung.

Wird ein Gebäude aus dem Betriebsvermögen entnommen und ins Privatvermögen überführt, erfolgt eine Gewinnerhöhung, die auf Grundlage des Teilwerts berechnet wird. Die aufgedeckten stillen Reserven müssen in die AfA-Bemessungsgrundlage einbezogen werden, wenn das Gebäude nach der Entnahme weiterhin zur Erzielung von Einkünften genutzt wird, z. B. durch Vermietung. 

Die Bemessungsgrundlage für die AfA richtet sich nach dem Teilwert oder dem gemeinen Wert, mit dem das Gebäude bei der Entnahme bewertet wurde. Ein Gebäudeteil, der zuvor betrieblich genutzt wurde, verliert nicht automatisch seinen Status als Betriebsvermögen, wenn er nun für fremde Wohnzwecke vermietet wird, während andere Teile des Gebäudes weiterhin betrieblich genutzt werden.

Umgekehrt bleibt ein bisher privat genutzter Gebäudeteil auch dann Privatvermögen, wenn er nunmehr für gewerbliche Zwecke vermietet wird, während ein anderer Teil des Gebäudes weiterhin dem gewillkürten Betriebsvermögen zugeordnet ist.

Wird ein bisher privat genutztes oder vermietetes Gebäude ins Betriebsvermögen eingelegt, erfolgt die Aktivierung mit dem Teilwert zum Zeitpunkt der Einlage. Dabei bilden die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich bereits vorgenommener Abschreibungen die AfA-Bemessungsgrundlage. Auch Sonderabschreibungen oder erhöhte Absetzungen, die bis zur Einlage in das Betriebsvermögen vorgenommen wurden, sind zu berücksichtigen.

Der Gewinn aus der Veräußerung eines Grundstücks im Privatvermögen unterliegt der Einkommensteuer, wenn das Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung verkauft wird. Dazu zählen auch Gebäude, selbstständige Gebäudeteile und Außenanlagen, die innerhalb dieses Zeitraums errichtet, erweitert oder ausgebaut wurden. Diese Regelung gilt auch für Gebäudeteile, die selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter darstellen, sowie für Eigentumswohnungen und Teileigentum. 

Von der Veräußerung ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden oder im Veräußerungsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren den eigenen Wohnzwecken dienten.

Wird ein Betriebsgebäude veräußert, unterliegt der erzielte Gewinn der Einkommensteuer. Bei bilanzierenden Steuerpflichtigen kann der Veräußerungsgewinn nach § 6b EStG auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten anderer Gebäude übertragen werden, sofern die Voraussetzungen dafür erfüllt sind.

Die Zuordnung eines Gebäudes zum Unternehmensvermögen oder Privatbereich ist unabhängig von der einkommensteuerlichen bzw. bilanzrechtlichen Bewertung. Diese Entscheidung hat jedoch wesentliche Auswirkungen auf den Vorsteuerabzug. 

Ein Gebäude kann dem Unternehmen zugeordnet werden, wenn der Anteil der unternehmerischen Nutzungmindestens 10 % beträgt. Werden Gebäude sowohl unternehmerisch als auch privat genutzt, ist eine anteilige Zuordnung möglich.

Die Entscheidung zur Zuordnung muss zeitnah erfolgen, d. h. spätestens bis zum 31. Mai des Folgejahres (gesetzliche Abgabefrist). Wird ein Gebäude ausschließlich nicht-unternehmerisch, z. B. zu Wohnzwecken, genutzt, kann weder ein Vorsteuerabzug vorgenommen noch eine Umsatzsteuerpflicht ausgelöst werden. Dies gilt selbst dann, wenn das Gebäude später veräußert wird. Ein steuerbarer Umsatz entsteht nicht.

Für Gebäude, die nicht unternehmerisch genutzt werden und auf die der gesetzliche Vorsteuerausschluss nach § 15 Abs. 1b UStG zutrifft, bleibt die oben beschriebene Zuordnung auch für Nutzungen ab dem 1. Januar 2011 bestehen.

Ein Unternehmer errichtet nach dem 31. Dezember 2010 ein Gebäude, das zu 60 % unternehmerisch und zu 40 % privat genutzt  wird. Die Herstellungskosten enthalten Umsatzsteuer. 

Obwohl der Unternehmer für den privat genutzten Gebäudeteil keinen Vorsteuerabzug nach § 15 Abs. 1b UStG erhält, kann er diesen Teil dennoch dem Unternehmensvermögen zuordnen. Dies ist sinnvoll, da im Falle einer Nutzungsänderung eine Vorsteuerberichtigung zu seinen Gunsten möglich ist.

Die Vermietung eines Gebäudes gilt immer als unternehmerische Tätigkeit, da sie in der Regel nachhaltig erfolgt. Grundsätzlich ist die Vermietung jedoch nach § 4 Nr. 12a UStG steuerfrei. Ein Verzicht auf die Steuerbefreiung ist unter den Voraussetzungen des § 9 UStG möglich. In diesem Fall hat der Vermieter das Recht auf Vorsteuerabzug für alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung anfallen. 

Wird ein Gebäude vollständig dem Unternehmensvermögen zugeordnet, aber teilweise zu eigenen Wohnzwecken genutzt, stellt diese Eigennutzung eine unentgeltliche Wertabgabe dar. 

Früher wurde diese Wertabgabe durch Rechtsprechung und Verwaltung nach § 4 Nr. 12a UStG als steuerfrei eingestuft. Das führte dazu, dass der Vorsteuerabzug für diesen Gebäudeteil ausgeschlossen war. Für Altfälle bleibt diese Regelung aus Gründen des Vertrauensschutzes bestehen.

Die Rechtsprechung des EuGH sieht jedoch vor, dass die Eigennutzung eines privaten Gebäudeteils innerhalb eines dem Unternehmen zugeordneten Gebäudes nicht als steuerfreie Vermietung gemäß Art. 13 Teil B Buchst. b 6. EG-Richtlinie behandelt werden darf. Daher ist die private Eigennutzung steuerpflichtig, wodurch der entsprechende Gebäudeteil zum Vorsteuerabzug berechtigt ist.

Diese EuGH-Rechtsprechung wird auch von der Finanzverwaltung angewendet. Für Gebäude, die bereits vor dem 1. Juli 2004 dem Unternehmensvermögen zugeordnet wurden, gilt weiterhin Vertrauensschutz: Der Unternehmer kann die Steuerfreiheit der Eigennutzung beibehalten, wenn er bisher keinen Vorsteuerabzug geltend gemacht hat.

Wurde jedoch für Gebäude, die vor dem 1. Juli 2004 errichtet wurden, der Vorsteuerabzug geltend gemacht, ist die Eigennutzung steuerpflichtig.

Das BMF erlaubt weiterhin die Zuordnung eines gemischt genutzten Gebäudes zum Unternehmensvermögen, wenn mindestens 10 % der Nutzung unternehmerisch erfolgt. Diese Zuordnung muss jedoch nach außen kenntlich gemacht werden.

In solchen Fällen kann der Unternehmer vollen Vorsteuerabzug geltend machen, sofern er auch sonst umsatzsteuerpflichtige Umsätze erzielt. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes werden dann als Bemessungsgrundlage für die Nutzungsentnahme verwendet und auf 10 Jahre verteilt. Diese Regelung gilt für Nutzungen nach dem 30. Juni 2004.

Möchte ein Unternehmer seine eigene Wohnung nicht dem Unternehmensvermögen zuordnen, muss er ab dem 1. Juli 2004 eine entsprechende Zuordnungsentscheidung treffen.

Er ordnet dann nur den unternehmerisch genutzten Teil des Gebäudes dem Unternehmen zu und nimmt den anteiligen Vorsteuerabzug in Anspruch. Die Nutzung der privaten Wohnung führt in diesem Fall nicht zu einer unentgeltlichen Wertabgabe und es entsteht keine Umsatzsteuer.

Verwendet ein Unternehmer ein Grundstück sowohl unternehmerisch als auch privat, ist der Vorsteuerabzugfür Leistungsbezüge ausgeschlossen, soweit sie nicht auf den unternehmerisch genutzten Teil entfallen. Diese Regelung gilt für Grundstücke, die nach dem 31. Dezember 2010 erworben oder deren Bau ab diesem Datum begonnen wurde. Bei diesen Grundstücken führt die private Nutzung zu keinem umsatzsteuerbaren Tatbestand.

Wird ein Gebäude, das dem Unternehmen zugeordnet ist, verkauft, liegt eine steuerbare Lieferung vor. Diese ist jedoch steuerfrei, da der Vorgang unter das Grunderwerbsteuergesetz fällt. 

Erfolgt die Veräußerung an einen Unternehmer, der das Gebäude für sein Unternehmen nutzt, kann der Verkäufer auf die Steuerbefreiung verzichten. Dies kann sinnvoll sein, wenn dadurch eine Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG vermieden werden kann.

Auch die Entnahme eines Grundstücks aus dem Unternehmen ist grundsätzlich steuerfrei. Erfolgt diese jedoch innerhalb des 10-Jahres-Zeitraums nach § 15a UStG, kann es zu einer Vorsteuerberichtigungzulasten des Unternehmers kommen.

Wird ein vermietetes Gebäude veräußert, kann dies auch als nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen betrachtet werden, wenn die Voraussetzungen dafür erfüllt sind.