Zusammenfassung
Grundsteuer im Überblick
- Die Grundsteuer zahlt jeder, der zum 1. Januar Eigentümer eines Grundstücks oder Gebäudes ist – Privatpersonen ebenso wie Unternehmen.
- Sie berechnet sich aus Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz; den Hebesatz legt jede Gemeinde selbst fest.
- Seit dem 1. Januar 2025 gilt die reformierte Grundsteuer auf Basis neu ermittelter Grundstückswerte.
- Es gibt kein bundeseinheitliches Modell: Die meisten Länder nutzen das Bundesmodell, sieben Länder eigene Landesmodelle.
- Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Flächen, Grundsteuer B für bebaute und bebaubare Grundstücke.
- Bei betrieblicher Nutzung oder Vermietung ist die Grundsteuer steuerlich absetzbar.
- Gegen den Grundsteuerbescheid ist innerhalb eines Monats Einspruch möglich.
Definition
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer – umgangssprachlich auch Grundstückssteuer genannt – ist eine Steuer auf den Besitz von Grund und Boden sowie darauf errichteten Gebäuden. Sie zählt zu den ältesten Steuerarten und wird von den Gemeinden erhoben. Für viele Kommunen ist der Grundbesitz vor Ort eine der wichtigsten eigenen Einnahmequellen: Aus dem Aufkommen finanzieren sie Straßen, Schulen, Kitas und die örtliche Infrastruktur. Steuerpflichtig ist grundsätzlich jeder, der zum Jahresbeginn Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie ist – ob Privatperson, Selbstständiger oder Unternehmen.
Was ist der Unterschied zwischen der Grundsteuer A, B und der neuen Grundsteuer C?
Bei der Grundsteuer wird zwischen mehreren Arten unterschieden. Der Unterschied bei Grundsteuer A und B ist für die Praxis am wichtigsten:
- Grundsteuer A (agrarisch): gilt für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen.
- Grundsteuer B (baulich): betrifft bebaute und bebaubare Grundstücke – also Wohnhäuser, Eigentumswohnungen sowie Gewerbe- und Betriebsimmobilien. Sie ist für die meisten Selbstständigen und Unternehmen relevant.
- Grundsteuer C: können Kommunen seit der Reform zusätzlich auf unbebaute, aber baureife Grundstücke erheben, um Spekulation entgegenzuwirken und Bebauung zu fördern.
Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Wer die Grundsteuer berechnen möchte, nutzt eine dreistufige Formel:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = Grundsteuer
Am Anfang der Ermittlung steht der Grundsteuerwert (früher: Einheitswert). Diesen stellt das Finanzamt auf Basis deiner Angaben aus der Grundsteuererklärung fest. In die Bewertung fließen je nach Modell Faktoren wie Grundstücksfläche, Gebäudeart, Baujahr und der Bodenrichtwert ein. Der Grundsteuerwert wird mit der gesetzlichen Steuermesszahl multipliziert. Diese beträgt im Bundesmodell 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,34 Promille für sonstige Grundstücke. Ergebnis dieser Rechnung ist der Grundsteuermessbetrag.
Im letzten Schritt der Berechnung wenden die Gemeinden ihren individuellen Hebesatz an. Er unterscheidet sich stark von Kommune zu Kommune und liegt vielerorts zwischen rund 300 und 800 Prozent. Genau deshalb kann die Grundsteuer für zwei nahezu identische Immobilien je nach Standort sehr unterschiedlich ausfallen.
Grundsteuerreform: Wie unterscheiden sich die Modelle der Bundesländer?
Hintergrund der Reform ist eine grundlegende Neubewertung sämtlicher Grundstücke in Deutschland. Die alten Einheitswerte stammten im Westen aus dem Jahr 1964, in Ostdeutschland sogar aus 1935. Das Bundesverfassungsgericht erklärte diese Bewertung für verfassungswidrig. Seit 2025 gelten daher die im Rahmen der Feststellung neu ermittelten Werte. Ein einheitliches Verfahren gibt es allerdings nicht. Die meisten Länder wenden das Bundesmodell an.
Das Bundesmodell
Das Bundesmodell ist ein wertabhängiges Verfahren: In den Grundsteuerwert fließen diese Werte ein:
- der Bodenrichtwert
- die Grundstücks- und Gebäudefläche
- die Immobilienart
- das Baujahr
- bei Wohnimmobilien eine statistische Nettokaltmiete je nach Mietniveaustufe
Je wertvoller Lage und Gebäude, desto höher fällt die Grundsteuer tendenziell aus.
Abweichende Modelle
Sieben Länder weichen vom Bundesmodell ab und rechnen nach eigenen Regeln:
- Baden-Württemberg – modifiziertes Bodenwertmodell: maßgeblich sind allein Grundstücksfläche und Bodenrichtwert, die Bebauung bleibt außen vor.
- Bayern – reines Flächenmodell: gerechnet wird wertunabhängig nur mit den Flächen von Grundstück und Gebäude.
- Hamburg – Wohnlagemodell: Flächen plus ein Zuschlag je nach Wohnlage (normal oder gut).
- Hessen – Flächen-Faktor-Modell: Flächen, ergänzt um einen Lagefaktor auf Basis der Bodenrichtwerte.
- Niedersachsen – Flächen-Lage-Modell: ähnlich wie Hessen, Flächen kombiniert mit einem Lagefaktor.
- Saarland und Sachsen – im Kern das Bundesmodell, jedoch mit eigenen, abweichenden Steuermesszahlen.
Für Eigentümer bedeutet das: Welche Angaben zählen und wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom jeweiligen Bundesland ab.
Info
Welches Grundsteuermodell gilt bei mir?
Ob Bundesmodell oder Landesmodell – welche Angaben in die Bewertung einfließen, hängt von deinem Bundesland ab. Auf den Portalen der Landesfinanzverwaltungen und in dem Informationsschreiben zur Grundsteuererklärung findest du, welches Verfahren für dein Grundstück angewendet wird.
Wer muss die Grundsteuer zahlen – und was ist mit Mietern?
Schuldner der Grundsteuer ist der Eigentümer des Grundbesitzes, festgelegt nach dem Stand zum 1. Januar des jeweiligen Jahres. Vermietest du eine Immobilie, darfst du die Grundsteuer als Teil der Betriebskosten auf deine Mieter umlegen. Bei gewerblich genutzten Objekten regelt grundsätzlich der Mietvertrag, wer die Abgabe letztlich trägt. Selbstnutzer zahlen die Grundsteuer dagegen vollständig selbst.
Wann ist die Grundsteuer fällig?
Die Grundsteuer wird üblicherweise in vier Raten pro Jahr fällig: jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Auf Antrag ist bei kleineren Beträgen auch eine jährliche Zahlung zum 1. Juli möglich. Grundlage ist der Grundsteuerbescheid deiner Gemeinde. Viele Kommunen ziehen den Betrag per Lastschrift ein.
Ist die Grundsteuer steuerlich absetzbar?
Für Selbstständige, Freiberufler und Unternehmen ist besonders interessant, ob die Grundsteuer steuerlich absetzbar ist. Die Antwort hängt von der Nutzung ab:
- Betrieblich genutzte Immobilie: Gehört das Objekt zum Betriebsvermögen oder nutzt du es für deine selbstständige Tätigkeit, ist die Grundsteuer als Betriebsausgabe voll abziehbar und mindert Ihren Gewinn.
- Vermietete Immobilie: In diesem Fall setzt du die Grundsteuer als Werbungskosten in der Anlage V ab – sie senkt die steuerpflichtigen Mieteinnahmen. Lässt es der Mietvertrag zu, kannst du deinem Mieter die Grundsteuer aber weiter belasten.
- Selbst genutztes Eigenheim: Für die rein private Nutzung lässt sich die Grundsteuer grundsätzlich nicht absetzen.
Wird ein Gebäude teils privat, teils betrieblich genutzt – etwa ein häusliches Arbeitszimmer oder Büro – ist ein anteiliger Abzug möglich. Eine saubere Buchhaltung hilft, diese Kosten korrekt zuzuordnen und nichts zu verschenken.
Tipp
Grundsteuer direkt als Betriebsausgabe verbuchen
Erfasse die vier Quartalszahlungen laufend in deiner Buchhaltung und ordne sie dem passenden Aufwandskonto zu. So geht der Betriebsausgabenabzug nicht verloren und die Grundsteuer ist zum Jahresabschluss bereits vollständig dokumentiert. Buchhaltungssoftware wie Lexware Office übernimmt die wiederkehrende Buchung dabei automatisch.
Grundsteuerbescheid: Was sollte geprüft werden?
Nach Abgabe deiner Grundsteuererklärung erhältst du Folgendes:
- vom Finanzamt zwei Grundlagenbescheide: Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheid
- von der Gemeinde später den eigentlichen Grundsteuerbescheid
Prüfe im Grundsteuerbescheid der Gemeinde vor allem drei Werte:
- den Grundsteuermessbetrag
- den angesetzten Hebesatz
- die daraus errechnete Jahressteuer
Kontrolliere zudem, ob die zugrunde gelegten Angaben – etwa Fläche und Nutzung – mit deinem Informationsschreiben und deiner Erklärung übereinstimmen.
Einspruch einlegen: Fristen und Form
Gegen jeden Bescheid kannst du innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch einlegen. Fehler in der Bewertung musst du gegen den Grundsteuerwert- oder Messbescheid richten, nicht erst gegen den Steuerbescheid der Gemeinde – sonst wird die fehlerhafte Feststellung bindend.
Ein Einspruch ist formlos schriftlich möglich und sollte Folgendes enthalten:
- Name
- Adresse
- Aktenzeichen
- eine kurze Begründung
Tipp
Die Ein-Monats-Frist läuft schnell ab
Nach Bekanntgabe des Bescheids bleibt nur ein Monat Zeit für den Einspruch. Prüfe den Grundsteuerwertbescheid, Messbescheid und Grundsteuerbescheid daher zeitnah – ein zu spät eingelegter Einspruch macht auch fehlerhafte Angaben endgültig bindend.
Streit mit dem Finanzamt: Wer muss Gutachterkosten bezahlen
Liegst du mit dem Finanzamt im Clinch wegen der Höhe des festgestellten Grundstückswerts und musst einen Gutachter beauftragen, stellt sich die Frage, ob du am Ende auf den Gutachterkosten sitzen bleibst oder ob du die Gutachterkosten vom Finanzamt erstattet bekommst. Gute Nachricht: Bekommst du vor Gericht Recht, weil das Finanzamt den Grundstückswert falsch (zu hoch) berechnet hat, muss das Finanzamt für die Gutachterkosten aufkommen (FG Baden-Württemberg, Urteil v. 5.5.2026, Az. 8 KO 351/26).
Fazit
Die Grundsteuer bleibt auch nach der Reform ein fester Kostenblock und kann sich durch neue Hebesätze der Gemeinden spürbar verändern. Prüfe deshalb rechtzeitig, welches Modell in deinem Bundesland gilt und ob der Bescheid korrekt ist, bevor die erste Rate fällig wird. Wer eine Immobilie betrieblich nutzt oder vermietet, sollte die Zahlungen von Anfang an verbuchen, um den Steuervorteil nicht zu verlieren. Am besten gelingt das mit einer professionellen Buchhaltungssoftware wie Lexware Office Bei größeren Objekten oder Unsicherheiten lohnt sich das Gespräch mit dem Steuerberater.
